廣州針對“城中村”改造的立法工作迎來最新進展！11月22日，記者從廣州市人大常委會了解到，《廣州市城中村改造條例（草案修改稿·征求意見稿）》（以下簡稱“草案征求意見稿”）擬于2023年12月下旬進行第三次審議并交付表決。為踐行全過程人民民主，廣泛聽取民意，草案征求意見稿于11月22日在廣州人大官網公示，向社會各界公開征求意見。
據悉，這是廣州市首次針對城中村改造進行的立法工作，也是全國首個將出臺專門針對城中村改造的地方性法規條例。
記者梳理發現，草案征求意見稿明確了城中村改造的目標、流程、政府職責、征地補償等內容。如改造意愿征詢上，須經過所在村三分之二以上村民同意方可啟動改造。在集體土地征地補償上，遵循先補償后搬遷的原則。征收農民集體所有土地的土地補償費和安置補助費補償標準，以及征收土地涉及的村民住宅、其他地上附著物、青苗的補償標準由區人民政府按規定擬定并依法逐級報請省人民政府批準公布后實施。
城中村怎么改？ 拆除新建、整治提升、拆整結合
草案征求意見稿指出，城中村改造包括3種方式——
（一）拆除新建，是指除法律、法規明確需要保留的以外，拆除全部或者大部分城中村原有建筑物、構筑物及其他地上附著物，并按照城市標準規劃、重新建設和管理的全面改造；
（二）整治提升，是指對不具備拆除新建條件的城中村，在維持現狀建設格局基本不變的前提下，按照文明城市標準進行建筑局部拆建、改變功能、整飾修繕、完善公共設施和消防設施等微改造；
（三）拆整結合，是指以拆除新建和整治提升相結合的混合改造。
根據草案征求意見稿，納入城中村改造計劃的項目，由區人民政府組織開展改造意愿征詢，經改造項目所在村農村集體經濟組織三分之二以上成員和三分之二以上村民同意的，方可啟動改造。
居民怎么安置？ 先行安排安置房項目供地和建設
根據草案征求意見稿，城中村改造應當先行安排安置房項目供地和建設，加強安置房規劃設計和建設管理，確保安置房在合理工期內建成，安置房品質不得低于商品住房水平。
在公共設施方面，城中村改造應當根據周邊地區功能以及實際需求，盡量利用原有設施，完善配套教育、醫療、養老和托幼等公共服務設施和基礎設施。確需新建或者改建的，應當確保配套公共服務設施和基礎設施與安置房同步規劃、同步設計、同步報批、同步建設、同步交付使用；教育、醫療等配套公共服務設施的建設費用由市人民政府負責投入，不計入城中村改造成本。
針對城中村里的產業，草案征求意見稿明確，市人民政府應當對城中村產業情況開展調查，統籌考慮產業規劃和產業發展需求，先行安排產業轉移承接園區，有序疏解城中村集聚產業，堅持異地遷移與就地改造相結合，按照合理布局、區域平衡的原則，保障產業用地需求或者配置一定比例的產業用房。
區人民政府可以根據項目用地規模、畝均產值、單位能耗、排污強度、勞動生產率等指標對用地效率進行分等定級，提供一定規模比例的低成本創業空間，保障小微企業和個體戶的創業需求，并在用能、用電、用水、排污權等方面實行差別化配置。
征地補償怎么算？ 遵循“先補償后搬遷”原則
草案征求意見稿指出，城中村改造項目涉及土地征收的，區人民政府應當召集擬征收集體土地所有權人、使用權人，對集體土地的位置、權屬、地類、面積以及村民住宅、其他地上附著物和青苗等的權屬、種類、數量等情況進行土地現狀調查，調查結果由參與各方簽字確認。
個別土地所有權人、使用權人因客觀原因無法確認或者拒不確認的，區人民政府應當在調查結果中注明原因，申請公證機構對調查行為和調查結果進行證據保全，并在擬征收土地所在的鎮和村、村民小組范圍內公示，時間不少于十個工作日。公示期間有異議的，應當及時核查處理。
草案征求意見稿還指出，征收集體土地應當按照公平合理、先補償后搬遷的原則，鞏固提升村民原有生活水平，維護長遠利益。編制征地補償安置方案應當依照法律、法規有關規定進行公告，聽取被征收土地的農村集體經濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關系人的意見，并經改造項目所在村農村集體經濟組織三分之二以上成員和三分之二以上村民同意。
在征收補償標準上，草案征求意見稿提出，征收農民集體所有土地的土地補償費和安置補助費補償標準，以及征收土地涉及的村民住宅、其他地上附著物、青苗的補償標準由區人民政府按規定擬定并依法逐級報請省人民政府批準公布后實施。征收集體土地涉及非村民合法產權住宅的，應當對其予以補償；補償的具體方式和標準由市人民政府依照法律、法規的規定制定。征收補償一律按照經依法批準公布的標準公開執行，任何單位和個人不得以任何方式提高、降低或者另行補償。
深一度
廣州城中村改造已久
為何此時來立法？
羊城晚報記者 陳玉霞
11月22日，《廣州市城中村改造條例（草案修改稿·征求意見稿）》開始向社會各界公開征求意見，將于今年12月下旬進行第三次審議并交付表決。這意味著，廣州市行政區域內的城中村改造或將有法可依。
規范流程 加速改造
今年7月17日，廣州市住房和城鄉建設局官網就掛出關于征集《廣州市城中村改造條例（征求意見稿）》意見的公告。這是廣州首次針對城中村改造進行的立法工作，也是全國首個將出臺的專門針對城中村改造的地方性法規條例。
根據該征求意見稿，城中村改造意見征求主要涉及八個方面，公眾可對城中村改造住房保障和人才安居、拆遷安置補償、產業轉型升級、歷史文化和樹木保護等方面提出意見。
廣州市的城中村改造已經推進多年，為何此時才來立法？廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，雖然廣州已經采取不少措施推動城中村改造，但仍存在很多挑戰。城中村改造是一項系統工程，涉及民生和經濟、社會等發展，涉及的經濟利益主體關系復雜，部分村還存在歷史遺留問題，處置起來難度比較大。早期的城中村改造由開發商主導，遇到實際問題后，很多配套的規劃難以落地，投入資金也難以平衡，進而引發系列問題。現在進行城中村改造立法，將各種流程、規劃、補償標準等全部規范下來，每個環節都有法可依，整個城中村改造的民生屬性就能落地，這是非常關鍵的。另外，今年國家提出超大特大城市積極穩步推進城中村改造，廣州是其中之一。針對性立法，將有助于加速推進城中村改造。
中指研究院華南分院研究主管陳雪強同樣表示，廣州城中村改造已進行多年，但是過去改造速度整體偏慢，現在推出相關征求意見稿，一方面是為了加快推進城中村改造，促進產業轉型升級，加快城市經濟發展；另一方面也將釋放一定住房需求，有利于加快房地產庫存的去化。
多措并舉 探索新路
從目標規劃到具體項目推進，廣州市的城中村改造工作持續加速。
今年10月底通過的《廣州市城市更新專項規劃（2021-2035年）》《廣州市城中村改造專項規劃（2021-2035年）》顯示，至2035年廣州累計推進城市更新約300平方公里（含城中村改造155平方公里），通過微改造、混合改造、全面改造多種方式并舉，推動低效存量土地的盤活再利用。
上述規劃還提出，優化成本核算與征拆標準，探索房票安置政策機制，拓寬城中村改造資金支持渠道等策略，破解城中村改造難題，提升改造效率。而今年9月，廣州成立了安居集團，將城中村改造納入保障性住房籌集的重要渠道。
在實操層面，廣州多個大型城中村改造項目的時間表加速向前推進。例如，10月7日，《海珠區鳳和片區城市更新單元詳細規劃》公示；10月17日，黃埔區廟頭舊村改造項目首開區開工；10月19日，海珠區瀝滘舊村改造項目7個地塊同時舉行開工啟動儀式；11月13日，黃埔區長嶺街道水西社區（元貝片）舊村改造項目正式簽約敏捷集團……
今年以來，廣州積極探索城中村改造的新思路新方式，堅持“凈地出讓”，在重點片區開展城中村改造“統籌做地”試點。目前，廣州正大力推動廣州新中軸（海珠）片區、廣州火車站片區、羅沖圍片區、環五山創新策源區等4個市重點片區改造新模式試點工作。
