伴隨著房地產市場逐步進入存量時代，人民群眾也步入品質居住時代，住房需求從“有得住”向“住得好”升級，租變購、舊換新、小換大、遠換近等住房梯次消費成為新常態。目前，先賣再買的連環交易在北上廣深等城市占比超過一半，改善型購房成為房地產市場新的重要支撐。

近期，國家相關部門推出下調住房貸款利率、居民換購住房退還個人所得稅等政策，天津、杭州、成都、西安等多個城市出臺下調二套房首付款比例、調整公積金貸款細則以及稅收和金融等措施。多部門多地因城施策、多措并舉，支持房地產市場改善性需求。

綜合來說，支持改善性住房需求的政策措施中有常規性、普惠性的政策，也有服務于國家大政方針和城市發展戰略的政策。

常規性普惠性政策主要包括降低貸款利率。近期，中國人民銀行、銀保監會要求，二套住房商業性個人住房貸款利率下限執行不低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點；杭州市規定，自2022年11月11日起二套房貸利率4.9%。

實行稅費優惠。稅費是購房者考慮的一大因素。近日，杭州出臺規定，2023年9月30日（含）前購買杭州市蕭山區規定鎮街普通新建商品住房的，在購房人辦理不動產權證后，按照實際繳納契稅金額的50%標準給予補助。

降低首付比例。不少城市在降低首付方面，很有“誠意”。天津就出臺相關政策，明確居民家庭申請商業性個人住房貸款購買第二套住房的首付款比例最低為40%。而在杭州市限購區，貸款購買第二套普通自住房的居民家庭，最低首付比例為四成。

調整限購套數。有的城市對于二孩及以上居民家庭住房限購套數由2套增加至3套。

調整限購區域。限購區域調整，有利于刺激相關需求，能極大釋放購買能力。成都市近日宣布，將天府新區成都直管區、成都高新區西部園區、錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區等統一為一個住房限購區域，具備該區域內任一區購房資格的居民家庭，均可在該區域內購買住房。

服務于國家大政方針和城市發展戰略，概括來說有以下三類。一是與人才引進政策聯動，服務人才強市戰略。比如，西安規定，經批準引進的各類人才，在住房限購區域購買住房時無須提供社會保險或個人所得稅相關證明材料。

二是與鼓勵多孩政策聯動，服務人口老齡化戰略。以西安為例，當地出臺規定，符合西安市購房資格的二孩及以上家庭，在住房限購區域內限購套數的基礎上可新購1套住房。二孩及以上家庭購買的第3套住房為新建商品住房時，應列為“普通家庭”類別。

三是與加快發展保障性租賃住房政策聯動，服務構建租購并舉住房制度。天津出臺的相關政策就提出，居民家庭將原有1套住房通過本市保障性租賃住房發展平臺籌集用作保障性租賃住房，且租期不少于5年的，可在本市原住房限購政策基礎上再購買1套住房。

從目前出臺的政策措施看，各地用好用足政策工具箱，支持改善型住房需求，既符合房地產市場區域性特點，又順應房地產市場發展規律。因城施策、一城一策甚至一區一策，精準支持改善性住房需求，能降低購房成本，提升換房意愿，釋放改善性購房需求，帶動連環成交，對提升房地產市場活躍度、去化房地產庫存、緩解房地產企業壓力、促進房地產市場持續平穩健康有著重要作用。

目前已出臺政策的城市，房地產市場已出現向好發展態勢。相信隨著更多利好改善性需求政策的陸續出臺和落地實施，潛在購房需求會進一步釋放，房地產市場會進一步活躍。長期看，對行之有效的支持改善性住房需求政策，應納入房地產市場長效機制，通過立法形式固定下來并成為基本的住房制度，助力廣大人民群眾安居宜居樂居。

（本文來源：經濟日報 作者：北京房地產中介行業協會秘書長 趙慶祥）