關(guān)于房地產(chǎn)，銀保監(jiān)會(huì)最近的兩個(gè)動(dòng)向，值得重點(diǎn)關(guān)注。
上證報(bào)9月23日?qǐng)?bào)道，銀保監(jiān)會(huì)負(fù)責(zé)人回應(yīng)了多個(gè)熱點(diǎn)問題。
有兩個(gè)回答，需要大家去聽“話外音”。
1，“房地產(chǎn)金融化泡沫化勢(shì)頭得到實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)。”
2，9月22日，國家開發(fā)銀行已向遼寧省沈陽市支付全國首筆“保交樓”專項(xiàng)借款，支持遼寧“保交樓”項(xiàng)目。
這兩句話，意義重大。
先說第一個(gè)，啥叫“實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)”？
注意，原來銀保監(jiān)會(huì)每次提到“房地產(chǎn)金融化泡沫化”的時(shí)候，后面都要加上一個(gè)詞“得到遏制”。
這次，從“遏制”變成了“實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)”。
一詞之差，含義大不相同。
也就是說，經(jīng)歷了持續(xù)多年的嚴(yán)厲調(diào)控，購房者已經(jīng)不再習(xí)慣高負(fù)債買房，房企已經(jīng)吃到了高周轉(zhuǎn)高杠桿經(jīng)營的苦頭，全社會(huì)對(duì)房產(chǎn)的預(yù)期態(tài)度，已經(jīng)出現(xiàn)180度大轉(zhuǎn)彎。
這些話聽起來有點(diǎn)虛，大家不妨看看自己的身邊。
還有誰像前些年那樣，鼓吹高負(fù)債買房？
還有誰不惜透支未來，還要去買不知道能不能如期交付的期房？
除了央國企之外，還有哪些開發(fā)商敢拍著胸脯保證自己不會(huì)出問題？
做施工的，賣建材的，做工程機(jī)械的，賣家具家電五金的，干裝修的，哪個(gè)行業(yè)沒受房地產(chǎn)的波及？
看8月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降的城市有49個(gè)；
二手住宅銷售價(jià)格同比下降的城市有61個(gè)；
全國商品房銷售面積同比增速為-23.0%。
哪怕重度依賴賣地收入的地方財(cái)政，那些需要靠房地產(chǎn)發(fā)編制內(nèi)工資的人，誰還敢說收入沒受房地產(chǎn)的影響？
今年1～8月份，全國房企土地購置面積同比增速為-49.7%，而土拍市場(chǎng)又直接影響到各個(gè)城市地方政府的財(cái)政收入。
是的，這一場(chǎng)“樓市預(yù)期”的教育，來的太過深刻。
銀保監(jiān)會(huì)關(guān)于樓市“金融化泡沫化實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)”的定性，意味著：
接下來的調(diào)控寬松，也會(huì)邁出“實(shí)質(zhì)性”步伐。
舉兩個(gè)例子。
青島9月15日發(fā)布的《我市動(dòng)態(tài)完善房地產(chǎn)政策》中提到，二手住房不再限購。
蘇州9月14日傳出消息，全市取消首套房限購，下轄的6區(qū)交易中心已開始執(zhí)行該政策。
然后，蘇州和青島，同時(shí)收回了這兩條放開限購的政策。
青島在發(fā)布樓市調(diào)控新政一天后，刪除了“二手住房不再限購”字眼；
蘇州則在傳出全面取消限購兩天后出現(xiàn)政策反轉(zhuǎn)，宣布繼續(xù)執(zhí)行限購。
重新調(diào)整之后，蘇州的政策是：除吳江區(qū)開放限購?fù)猓渌鍌€(gè)區(qū)即吳中、姑蘇、相城、高新和工業(yè)園區(qū)均恢復(fù)了此前6個(gè)月社保的限購政策。
為什么放開又撤回？
說到底，地方上很糾結(jié)，他們?cè)诒３謬?yán)格調(diào)控的“體面”，和放開樓市調(diào)控的“沖動(dòng)”之間，搖擺不定。
銀保監(jiān)會(huì)的這次表態(tài)，極有可能成為房地產(chǎn)市場(chǎng)再次下探調(diào)控邊界的契機(jī)。
再來說第二個(gè)動(dòng)向：保交樓專項(xiàng)借款下發(fā)。
下半年，保交樓的重要性，被提高到了前所未有的位置上。
原因很簡單，對(duì)期房交付的嚴(yán)重不信任，已經(jīng)達(dá)到頂峰。
月供少千兒八百，首付低十幾萬，拆遷戶房票安置，這些措施，當(dāng)然沒用。
只有邁出復(fù)工，而且是全面、持續(xù)的、實(shí)質(zhì)性的復(fù)工，讓旁觀的購房者看到：
買房，一手交錢、一手交貨是有保證的，是有兜底的，是不用擔(dān)心錢房兩空的。
那些猶豫、躊躇、徘徊的購房者，才愿意踏出看房的那一步。
所以，今年8月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、中國人民銀行等有關(guān)部門宣布出臺(tái)措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項(xiàng)借款方式支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付。
根據(jù)財(cái)新報(bào)道，這筆專項(xiàng)借款初期規(guī)模達(dá)到2000億元。
如今，銀保監(jiān)會(huì)確認(rèn)了專項(xiàng)借款的發(fā)放，意味著保交樓將會(huì)進(jìn)入快速落地的階段。
這是一條不折不扣的好消息，再來看一份數(shù)據(jù)，我們可以明確的說：
各位，好轉(zhuǎn)的跡象，確實(shí)出現(xiàn)了。
國家統(tǒng)計(jì)局9月16日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，8月全國房屋竣工面積為4833萬平方米，環(huán)比增長42.5%。
絕對(duì)規(guī)模為今年3月份以來次高位，同比下降2.5%，同比降幅較上月收窄33.5個(gè)百分點(diǎn)。
申萬宏觀說，2000億保交樓專項(xiàng)政策性借款首單22日落地沈陽，再結(jié)合9月13日鄭州與國開行簽署的3000億貸款中用于棚改貸款的1600億，以及各地房地產(chǎn)紓困基金和銀行信貸的通力配合，可以得出一個(gè)結(jié)論：
房地產(chǎn)融資已在好轉(zhuǎn)。
9月之后，地產(chǎn)投資同比會(huì)逐步回升，全年增速可能會(huì)達(dá)到-8%。
別看增幅還是負(fù)的，但這明顯好于降幅超過20%的地產(chǎn)銷售、降幅接近40%的新開工。
為什么融資如此重要？為什么專項(xiàng)借款，地方紓困基金、棚改貸款這些錢，是拯救樓市的“殺手锏”？
邏輯很簡單：
“穩(wěn)融資-加速施工環(huán)節(jié)去庫存-穩(wěn)竣工、保交樓-穩(wěn)定年內(nèi)GDP”。
這是個(gè)從地產(chǎn)向其他行業(yè)傳遞暖意，進(jìn)而穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)的閉環(huán)。
換句話說，穩(wěn)住了房地產(chǎn)投資，才能穩(wěn)住GDP。
一邊是“實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)”，另一邊是“真金白銀”的流入，曙光已經(jīng)不遠(yuǎn)了。
藍(lán)白萬分確信，這一次房地產(chǎn)走出“至暗時(shí)刻”之后，過去兩年的“教訓(xùn)”，購房者、開發(fā)商、銀行、地方，都會(huì)記憶深刻。
全社會(huì)對(duì)房子是“消費(fèi)品”，而非“金融品”的認(rèn)知，也會(huì)更深刻。
